Vorlagen: Wohnungsbau Turbo Leitsaetze_und_Zustaendigkeiten
Aktuell wird die Anwendung des Wohnungsbau Turbos in Remscheid in den politischen Gremien beraten. Mit dem Wohnungsbau Turbo hat der Bundesgesetzgeber ein neues Instrument geschaffen, das Kommunen erleichtern soll, Wohnungsbauvorhaben schneller zu ermöglichen. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Der Wohnungsbau Turbo ist kein rechtlicher Zwang, sondern ein kommunales Kann Instrument. Ob und in welchem Umfang er genutzt wird, liegt im Ermessen der jeweiligen Gemeinde. Der Wohnungsbau Turbo ist zudem zeitlich bis zum Jahr 2030 befristet.
Erweiterte planungsrechtliche Möglichkeiten
Dafür werden die bisherigen Regeln gelockert: Es wird einfacher, von bestehenden Bebauungsplänen abzuweichen oder auch in Bereichen ohne Bebauungsplan Bauvorhaben zu genehmigen, die sich nicht vollständig an die Umgebung anpassen. Dadurch können Projekte schneller umgesetzt werden, selbst wenn sie nicht vollständig den bisherigen Planungen entsprechen, auch am Rand von Siedlungen. Die Gemeinde bleibt zwar beteiligt, weil sie nach § 36 BauGB grundsätzlich zustimmen muss. Wenn sie jedoch nicht innerhalb der gesetzlichen Frist reagiert, gilt ihre Zustimmung als erteilt (§ 36a BauGB). Viele Entscheidungen sollen künftig einfacher und schneller innerhalb der Verwaltung getroffen werden. Dazu können Bauvorhaben mit bis zu 15 Wohnungen gehören. Das zeigt, dass es nicht nur um kleine Einzelfälle geht, sondern auch um Vorhaben mit erheblicher städtebaulicher, nachbarschaftlicher und wohnungspolitischer Relevanz.
Zeitdruck durch gesetzliche Fristen
Kritisch sehen wir die engen gesetzlichen Fristen: Für die Zustimmung der Gemeinde gilt eine gesetzlich festgelegte Frist, in der Regel etwa zwei bis drei Monate. Erfolgt in dieser Zeit keine Entscheidung, gilt die Zustimmung als erteilt. Das erzeugt erheblichen Zeit und Entscheidungsdruck und birgt die Gefahr, dass gründliche politische Beratung und fachliche Prüfung unter Fristendruck geraten.
Leerstand und fehlende Begründung für breite Anwendung
Im Stadtgebiet gibt es etwa 3.530 Leerwohnungen, die Leerstandsquote liegt bei rund 5,7 Prozent, in einzelnen Stadtteilen bei über 10 Prozent. Vor diesem Hintergrund ist die geplante breite Anwendung des Wohnungsbau Turbos in Remscheid begründungsbedürftig. Solange solche erheblichen Bestandsreserven vorhanden sind, ist nicht ersichtlich, warum weitgehende planungsrechtliche Ausnahmen in größerem Umfang erforderlich sein sollen, bevor die Potenziale der Bestandsaktivierung, Innenentwicklung und Leerstandsreduzierung konsequent genutzt werden.
Fehlende strategische Grundlage
Hinzu kommt, dass die Stadt derzeit eine umfassende Wohnraumentwicklungsplanung 2025 /2026 erarbeiten lässt. Ergebnisse zu Wohnungsnachfrage, Wohnungsbestand, bezahlbarem Wohnen, Wohnbauflächenpotenzialen, Neubaubedarf, Flächenbedarfen und geeigneten Handlungsinstrumenten sollen im Laufe des Jahres 2026 und endgültig Anfang 2027 vorliegen. Es ist widersprüchlich, einerseits eine strategische Grundlage erarbeiten zu lassen und andererseits jetzt ein Instrument mit weitgehenden Abweichungsmöglichkeiten breit in die laufende Verwaltungspraxis zu überführen.
Verschiebung von Entscheidungskompetenzen
Bedenken bestehen bei der vorgesehenen Zuständigkeitsregelung. Während die politischen Gremien allgemeine Leitlinien beschließen sollen, würden zahlreiche konkrete Entscheidungen von der Verwaltung getroffen. Beschleunigung darf nicht zur Selbstentmachtung der politischen Gremien führen.
Eingeschränkte Bürgerbeteiligung
Die Beteiligung betroffener Anwohner ist gegenüber regulären Bauleitplanverfahren deutlich eingeschränkt. Das kann dazu führen, dass Entscheidungen mit erheblichen Auswirkungen auf Nachbarschaft, Gebietscharakter und Lebensqualität getroffen werden, ohne dass eine angemessene öffentliche Beteiligung erfolgt.
Rechtsunsicherheiten und Verwaltungsaufwand
Das neue Regelungsregime arbeitet mit zahlreichen unbestimmten Rechtsbegriffen. Eine gefestigte Rechtsprechung fehlt bislang. Die Verwaltung weist darauf hin, dass erste belastbare Erkenntnisse erst im weiteren Verlauf zu erwarten sind, und benennt erheblichen organisatorischen, personellen und rechtlichen Mehraufwand. Das wirft die berechtigte Frage auf, ob unter den gegebenen Rahmenbedingungen in allen Fällen eine sachgerechte und sorgfältige Prüfung sichergestellt werden kann. Hier besteht das Risiko, dass personelle Engpässe in der Verwaltung dazu führen, dass die gesetzliche Frist für die Entscheidung über das Einvernehmen nicht in allen Fällen eingehalten werden kann. In solchen Fällen gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt. Damit besteht die Gefahr, dass Entscheidungen nicht aufgrund inhaltlicher Prüfung, sondern aufgrund von Zeit und Kapazitätsgrenzen getroffen werden.
Risiken für Außenbereich und Freiraum
Mit Skepsis betrachten wir die Möglichkeit einer moderaten Siedlungsarrondierung an den Siedlungsrändern. Diese Öffnung des Außenbereichs birgt zusätzliche Risiken für Freiraumschutz, Landschaftsentwicklung, Erschließung und eine schrittweise Ausweitung der Bebauung.
Fehlende Sozialquote und Zielkonflikte
Der Wohnungsbau Turbo wird bundespolitisch mit dem Ziel begründet, schneller zusätzlichen und möglichst bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Umso schwerer wiegt, dass bislang keine verbindliche Sozialquote vorgesehen ist. Die Verwaltung teilt mit, dass die Kommune eine pauschale Vorgabe von mindestens 30 % förderfähigem Wohnraum beschließen könnte; ein entsprechender Beschluss in Remscheid liegt bislang nicht vor. Es besteht die Gefahr, dass planungsrechtliche Ausnahmemöglichkeiten in Anspruch genommen werden, ohne dass der dadurch ermöglichte Wohnungsbau dem Ziel des bezahlbaren Wohnens in ausreichendem Maße dient. Mehr Baurecht ohne Sozialquote ist keine soziale Wohnungspolitik.
Fazit
Der Wohnungsbau Turbo darf nicht dazu führen, dass Bürgerbeteiligung, politische Steuerung, Nachbarschutz und Umweltbelange hinter dem Beschleunigungsinteresse zurücktreten. In einer Stadt mit vielen Leerwohnungen sollte zunächst geklärt werden, wo tatsächlich Bedarf besteht. Erst die Strategie, dann das Ausnahmeinstrument.
Problematisch sind zudem die kurzen Entscheidungsfristen und die geplante Verlagerung wichtiger Entscheidungen in die Verwaltung, auch bei größeren Vorhaben.
Ziel des Bundes ist die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum. Die Beschleunigung der Verfahren ist dabei nur ein Mittel, nicht das eigentliche Ziel. Die neuen Möglichkeiten sollten daher nur gezielt, restriktiv und unter politischer Kontrolle eingesetzt werden.
24-03-2026
