Am Donnerstag, den 29.08.2024 soll der Kaufvertrag über die Outletgrundstücke in einer Sondersitzung des Rates beschlossen werden, gleichwohl jetzt bekannt wurde
dass sich der für das 4. Quartal geplante „Offenlagebeschluss“ verschieben wird.
Wir haben zur Sitzung einige Fragen formuliert:
1. Verkehrswertgutachten und Grundsatzbeschluss Der Grundsatzbeschluss zur Veräußerung der Grundstücke bzw. Annahme des Kaufangebotes für das Outlet-Center wurde ohne Vorlage des Verkehrswertgutachtens gefasst. Die Verwaltung gab auf Nachfrage an, dass dies aus ihrer Sicht entbehrlich sei.
Aus welchen Gründen erachtete die Verwaltung die Herausgabe des Verkehrswertgutachtens zum Zeitpunkt des Grundsatzbeschlusses als nicht notwendig?
2. Firmensitz des Investors Der Investor hatte angekündigt, seinen Firmensitz in Remscheid anzumelden. Der Vertrag wird jedoch mit der Outlet Remscheid GmbH & Co. KG mit Sitz in Montabaur abgeschlossen.
Wie wird sich die Tatsache auswirken, dass der Vertrag mit der Outlet Remscheid GmbH & Co.KG mit Sitz in Montabaur abgeschlossen wird, obwohl der Investor ursprünglich angekündigt hatte, seinen Firmensitz in Remscheid anzumelden?
3. Kaufpreis und Flächengröße
Der im Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis beträgt 14.905.000 €, im Verkehrswertgutachten wurde ein Kaufpreis von 14.925.000 € ermittelt.
Worin liegt die Differenz begründet?
Wie viele Quadratmeter erhält die Käuferin für den Festpreis von 14.905.000 €?
4. Wupperstraße, Flurstück 568 Die Verkehrsfläche der Wupperstraße beträgt laut Kaufvertrag 4.406 qm. Von dem Flurstück 568 soll nur eine ca. 971 qm große Teilfläche veräußert werden. Ein Verkehrswert für die Wupperstraße wurde nicht ermittelt. Es heißt: „Sollte sich herausstellen, dass Teile der nicht mitverkauften Flächen im Zuge des Ausbaus der Wupperstraße und/oder nach den Festsetzungen des Bebauungsplans künftig nicht als öffentliche Verkehrsflächen genutzt werden, so sind die Parteien verpflichtet, den Kaufgegenstand entsprechend den Vorgaben der Stadt Remscheid anzupassen und die entsprechenden Flächen frei von Belastungen auf die Käuferin zu übertragen, damit keine Sperrgrundstücke entstehen. Eine Gegenleistung ist nicht geschuldet. Die Kosten der Übertragung sowie die Kosten der Vermessung trägt die Käuferin.“
Welche Kriterien werden angesetzt, um zu entscheiden, ob die verbleibenden Flächen nicht als öffentliche Verkehrsflächen genutzt werden?
Geht in diesem Fall die Wupperstraße unentgeltlich in den Besitz des Investors über?
Welche konkreten Vorgaben hat die Stadt Remscheid bezüglich der Anpassung der Flächen im Kaufvertrag definiert?
Welche Maßnahmen werden ergriffen, um die Auswirkungen auf den Verkehr und die Verkehrsführung in der Umgebung zu minimieren, wenn die Flächen nicht mehr für Verkehrszwecke bzw. öffentliche Verkehrsflächen genutzt werden?
Geht dies mit der Entwidmung der Wupperstraße einher?
Welche zusätzlichen Kosten entstehen der Stadt für die Anpassung der Flächen gemäß der vertraglichen Vorgaben?
5. Wiederkaufsrecht und Zeitrahmen Im Kaufvertrag heißt es: zum „Der Grundbesitz wird dauerhaft nicht als Outlet genutzt (einschließlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens gemäß den Konkretisierungen des Durchführungsvertrags und des Vorhaben- und Erschließungsplans) oder die Verkaufsflächen werden nicht zumindest am Markt zur Vermietung angeboten. Dauerhaft bedeutet hierbei ein ununterbrochener Zeitraum von mindestens 24 Monaten.“
Am 21.08.2024 hat die Verwaltung die Eckpunkte des Durchführungsvertrages vorgestellt, die unter anderem eine Fertigstellungsfrist für die zweite Bauphase (Jahnplatz, Schule, Feuerwache) von 96 Monaten vorsehen. Die Gestaltung des Übergangs zur Altstadt bzw. „Platz am Wassertor“ kann somit auch erst mit Beginn der zweiten Bauphase erfolgen.
Welche Maßnahmen werden ergriffen, um sicherzustellen, dass diese beiden Zeitrahmen in Einklang gebracht werden?
Wie wird der Übergang zur Altstadt bis dahin gestaltet?
Wer ist für den temporären Übergang zuständig und wer trägt die Kosten?
6. Veräußerung und Nutzung des Grundbesitzes Aus dem Kaufvertrag: „Die Käuferin verpflichtet sich, die Zustimmung der Verkäuferin einzuholen, falls der Grundbesitz vor Fertigstellung an einen Dritten veräußert werden soll. Die Verkäuferin ist verpflichtet, die Zustimmung zu erteilen, wenn der neue Käufer in sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag und dem noch abzuschließenden Durchführungsvertrag eintritt.“
Aus welchem Grund ist diese Klausel notwendig?
7. Feuerwache und Mietverhältnisse Aus dem Kaufvertrag: Es bestehen zum Besitzübergang keine Miet-/Pachtverhältnisse oder unentgeltliche Nutzungsüberlassungsverträge mit Dritten. Die Feuerwache ist im oberen Teil jedoch vermietet.
Was geschieht mit den Mietern?
Welche Pläne gibt es für die Feuerwache?
8. Entfernung der städtischen Kabeltrasse „Die Verkäuferin verpflichtet sich zur Entfernung der auf dem Flurstück 352 Jahnplatz von Nord nach Süd verlaufenden städtischen Kabeltrasse auf eigene Kosten bis zum Besitzübergang.“
Bis wann muss diese Maßnahme abgeschlossen sein?
Auf welche Höhe belaufen sich die Kosten für die Stadt?
Wie beeinflusst der Wegfall der Parkflächen die innerstädtische Entwicklung im Bezirk?
9.Verkehrswertgutachten Unveränderte Bodenrichtwerte und Erschließungskosten Der Gutachter merkt an: „Hierzu ist anzumerken, dass dieser Bodenrichtwert zumindest in den letzten 12 Jahren unverändert ausgewiesen wird, was mit der aktuellen Marktlage nicht plausibel erscheint. Die Bodenwertentwicklung der Bodenpreise ist in den letzten Jahren konstant gestiegen.
Warum sind die Bodenrichtwerte seit 12 Jahren unverändert, obwohl die Marktlage eine konstante Steigerung der Bodenpreise aufzeigt?
Aus dem Gutachten: „ Die Erschließung der Grundstücke wird als vollständig erfolgt unterstellt, da diese Kosten gemäß den Auskünften der Herren Heinze und Simicic in der Kostenübersicht zu den bislang für das Projekt DOC aufgebrachten Investitionskosten Infrastruktur” enthalten sind, die gemäß den Vorstellungen der Stadt Remscheid vom Investor zu übernehmen sind. Nach Gutachtenerstellung in 2023 erfolgte eine Videokonferenz mit allen beteiligten Parteien (Investor und Stadt Remscheid) sowie dem Sachverständigen am 23.05.2023. Während dieses Gesprächs stellten sich folgende Sachverhalte, die für den unterzeichnenden Sachverständigen teils nachvollziehbar sind, dar: Seitens der Stadt Remscheid wurde angemerkt, dass nach Meinung der Stadt die Kanalverlegungskosten in Höhe von rd. 3.100.000,– € gemäß § 4 in der Aufstellung der Investitionskosten Infrastruktur zu den Freilegungskosten beim Bodenwert gehört, da die gesamte Bebauung gemäß Flächennutzungsplan nur durchführbar ist bei Verlegung des bestehenden Kanals, zumal die Arbeiten bereits abgeschlossen sind.“
Die Grundstücke sind demnach vollständig erschlossen und wurden im Gutachten vom 23.05.2023 auch entsprechend bewertet. Die Erschließungskosten hat die Stadt getragen. Aus unserer Sicht, kann der Gegenstand eines Kaufvertrages nur das erschlossene Grundstück sein, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bereits erschlossen ist.
Warum werden die Verlegungskosten im Vekehrswertgutachten nicht berücksichtigt? Von welchem Betrag wird die Grunderwerbssteuer berechnet?
Gibt es eine Vereinbarung über die noch ausstehenden 13 Mio. resp. der 3,1 Mio. €?
Wann sind diese zur Zahlung fällig?
10. Nutzung des Feuerwehrhauses und Kirmesplatz Gemäß des Entwurfes des Durchführungsvertrags ist vorgesehen, eine Absichtserklärung des Investors aufzunehmen, dass bestimmte Flächen des Feuerwehrhauses in Form einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen dem Vorhabenträger und den Vereinen zu marktüblichen Konditionen zur Verfügung gestellt werden.
Ebenso soll die Bereitstellung und Überlassung der oberirdischen Stellplatzanlage am Kirmesplatz an Sonntagen zu den für den Vorhabenträger angemessenen Konditionen geregelt werden.
Warum werden diese Einnahmen nicht bei der Ertragswertermittlung berücksichtigt?
11. Ertragswertverfahren Im Gutachten heißt es, dass für die Parkplätze kein Ertrag angenommen wurde, da für die Pkw-Stellplätze laut Statuten der Stadt Remscheid keine Parkgebühren erhoben werden dürfen.
Welche Statuten sind das?
Warum wird die kostenfreie Überlassung der Parkplätze für Outlet-Kunden nicht vertraglich geregelt?
12. Kosten und Folgekosten für die Stadt
Auf welche Höhe werden sich die Gesamtkosten für dieses Projekt für die Stadt belaufen ?
13. Rückholbeschlüsse und fehlende Einbindung der Gremien
Die Bezirksvertretung Lennep sowie alle zuständigen Gremien wurden bei der Entscheidungsfindung nicht einbezogen, obwohl gemäß GO NRW die Bezirksvertretung in allen wichtigen Angelegenheiten, die den Stadtbezirk betreffen, angehört werden muss. Die ursprünglichen Pläne des Investors, die dem Grundsatzbeschluss zugrunde lagen, unterscheiden sich von den aktuellen Planungen. Zudem spiegelt das Verkehrswertgutachten und dessen Ergänzung nicht vollständig die Inhalte des vorliegenden Kaufvertragsentwurfs und die Eckpunkte des Durchführungvertrages wider.
Die Entscheidungen zur Veräußerung der Grundstücke und zur Entwicklung des Outlet- Centers haben weitreichende Auswirkungen auf den Stadtbezirk Lennep. Diese umfassen unter anderem die Einschränkung der Nutzung der Wupperstraße, den Wegfall der Parkflächen am Jahnplatz, die zeitliche Gestaltung des Übergangs zur Altstadt, die Entfernung der Kabeltrassen am Jahnplatz, die Verlegung des Trafohäuschens, die Nachnutzung der Feuerwache und die temporäre Nutzung der Flächen der katholischen Grundschule und des Jahnplatzes.
Warum werden die Bezirksvertretung Lennep und andere Gremien nicht in den Entscheidungsprozess eingebunden?
Aus welchem Grund besteht die Notwendigkeit den Kaufvertrag zum jetzigen Zeitpunkt zu beschließen?
27-08-2024